O Supremo Tribunal Federal (STF) validou, em decisão tomada na quinta-feira (26), a possibilidade de instituições financeiras retomarem imóveis financiados com parcelas atrasadas sem a necessidade de uma decisão judicial, possibilitando que o processo seja concluído em 30 dias, sem oportunidade de contestação por parte do devedor. Essa determinação seguiu o entendimento do ministro relator, Luiz Fux, com oito votos favoráveis e dois contrários à contestação da constitucionalidade da chamada alienação fiduciária.
A validação desse mecanismo se aplica exclusivamente a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que é uma modalidade de crédito destinada a pessoas que já possuem imóveis ou desejam adquirir um bem avaliado em mais de R$ 1,5 milhão. Propriedades avaliadas abaixo desse valor podem ser financiadas por meio do SFI, que oferece mais flexibilidade do que a modalidade subsidiada, conhecida como Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Um detalhe importante é que o imóvel mencionado no recurso extraordinário julgado, avaliado em cerca de R$ 60 mil, remonta a uma ação iniciada em 2007.
Advogados consultados pela reportagem afirmam que a retomada do imóvel no cartório já é uma prática padrão no mercado. A decisão do STF confirma a constitucionalidade desse procedimento. O ministro relator, Luiz Fux, destacou que a alienação fiduciária é utilizada em mais de 94% dos contratos desde 2017.
De acordo com a lei, os bancos podem acionar o cartório para executar esse contrato após três parcelas em atraso. Normalmente, os contratos estabelecem um prazo de oito a nove meses para que a recuperação do imóvel seja solicitada no cartório. Uma vez que a ação é desencadeada, o cartório notifica o devedor, que tem um prazo de 15 dias para liquidar os valores pendentes, acrescidos de juros, multas e encargos. Após mais 15 dias, o banco pode realizar um leilão do imóvel.
A fim de evitar o leilão, o devedor deve buscar a Justiça para contestar a alienação fiduciária por meio de um pedido de cautelar, mas essa opção depende de uma decisão judicial favorável.
No STF, os ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia foram contrários à decisão. Fachin argumentou que a medida concede “poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico, restringindo de forma desproporcional o âmbito de proteção do direito fundamental à moradia”. A Defensoria Pública da União argumentou que o instrumento desrespeita o devido processo legal, o direito ao contraditório e à ampla defesa, alegando inconstitucionalidade.
Os ministros que votaram a favor da decisão afirmam que o direito ao devido processo legal continua respeitado, uma vez que o devedor tem a possibilidade de buscar a Justiça para suspender a alienação fiduciária. O defensor público Gustavo Zortéa destacou que o acesso à Justiça está em torno de 58% nos níveis estadual e federal, o que significa que 42% das pessoas não têm garantido o acesso à Justiça, conforme estabelecido na Constituição.
Nos casos em que o devedor reside no imóvel, ainda ocorre uma violação do direito social à moradia, de acordo com Zortéa.
O Procon-SP não emitiu comentários sobre a decisão antes de avaliar seu inteiro teor, e o presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, não respondeu ao pedido de comentário da reportagem. Vinícius Costa atuou como amicus curiae no recurso extraordinário.
A alienação fiduciária é um mecanismo de garantia formalizado por meio de uma lei de 1997 e é uma das formas de garantia disponíveis no SFI, onde o próprio imóvel serve como garantia. No processo de alienação fiduciária, o bem permanece em nome da instituição financeira até que a dívida seja quitada. Após o pagamento, o mutuário precisa fazer uma averbação no cartório para consolidar a propriedade em seu nome. Esse instrumento foi criado como uma alternativa à hipoteca, que exigia que o imóvel fosse registrado em nome do financiador e que o banco acionasse a Justiça para recuperá-lo. A alienação fiduciária também difere da hipoteca, já que impede que o mesmo bem seja usado como garantia em diferentes instituições financeiras, desencorajando tentativas de refinanciamento que poderiam gerar novas dívidas.
